Gayrimenkul yatırımı yapanlar için en önemli kriterlerden biri kira getirisi oranıdır. Özellikle büyük şehirlerde ev fiyatları artarken, kira getirilerinin aynı oranda yükselmemesi yatırımcıları farklı illere yönlendirmeye başladı. İstanbul gibi metropollerde kira getirisi ortalama %2 seviyelerinde seyrederken, İzmir’de bu oran bazı bölgelerde %6–%7’ye kadar çıkabiliyor. Peki, İstanbul’da getiriler bu kadar düşükken İzmir’de bu oranlar nasıl mümkün olabiliyor? Gelin birlikte detaylıca inceleyelim.

Kira Getirisi Nedir? Yatırımcı Neden Bu Oranı Önemser?

Kira getirisi, bir gayrimenkulün yıllık kira gelirinin, toplam satış fiyatına oranı ile hesaplanır. Bu oran, yatırımın ne kadar sürede kendini amorti edeceğini gösterir. Örneğin, 2 milyon TL’ye aldığınız bir daire size yılda 40.000 TL kira getirisi sağlıyorsa, bu %2 kira getirisi anlamına gelir.

Yüksek kira getirisi, yatırımcının sermayesini daha kısa sürede geri kazanmasını sağlar. Bu nedenle, yatırım yaparken sadece konutun değeri değil, getiri potansiyeli de hesaba katılmalıdır.

İstanbul’da Kira Getirisi Neden Düşük?

İstanbul, Türkiye’nin ekonomik ve kültürel merkezi olsa da, yatırım geri dönüş süresi açısından artık yatırımcıyı zorlayan bir şehir hâline geldi. Bunun birkaç temel nedeni var:

1. Konut Fiyatlarının Hızla Artması: Son 3 yılda İstanbul’da konut fiyatları %200’ün üzerinde artış gösterdi. Ancak kira artışları aynı hızda olmadı.
2. Kira Regülasyonları ve Tavan Uygulamaları: Devletin getirdiği %25 zam sınırı gibi düzenlemeler, mal sahiplerinin kira gelirini sınırladı.
3. Arz Fazlası Oluşan Bölgeler: Özellikle rezidans tipi yapılarda kiracı bulmak zorlaştı. Bu da boşta kalan konut sayısını artırdı.
4. Göç Dalgasının Durağanlaşması: İstanbul’a yönelen iç göç, pandemi sonrası yavaşladı. İnsanlar daha sakin ve ucuz şehirleri tercih etmeye başladı.

Tüm bu etkenler birleşince, İstanbul’daki konutların yıllık kira getirisi %2–%3 bandında seyrediyor.

Peki İzmir’de Durum Neden Farklı?

İzmir, özellikle son 5 yılda hızlı bir göç aldı. Pandemi ile birlikte büyük şehirlerden Ege’ye yönelen talepler, İzmir’in konut piyasasını hareketlendirdi. Ancak İstanbul’dan farklı olarak İzmir’de hem fiyatlar daha dengeli yükseldi hem de kira talepleri çok daha kuvvetli oldu.

İşte İzmir’de %7’ye varan kira getirisini mümkün kılan bazı nedenler:

1. Göç ve Nüfus Artışı

İzmir, İstanbul’dan sonra en fazla göç alan şehirlerden biri. İstanbul’dan, Ankara’dan ve yurt dışından birçok kişi İzmir’e yerleşiyor. Özellikle dijital göçebeler, emekliler ve genç profesyoneller, hem yaşam kalitesi hem de iklim avantajı nedeniyle İzmir’i tercih ediyor.

2. Konut Arzı Talebi Karşılamıyor

İzmir’de konut üretimi, talebin gerisinde kalıyor. Bunun temel nedenleri arasında arsa sıkıntısı, planlama sorunları ve yavaş ilerleyen inşaat süreçleri bulunuyor. Bu da kiralık ev bulmayı zorlaştırıyor. Dolayısıyla kiralar yükseliyor.

3. Öğrenci ve Turist Nüfusu

Ege Üniversitesi, Dokuz Eylül Üniversitesi ve Yaşar Üniversitesi gibi kurumların varlığı Bornova, Buca ve Balçova gibi ilçelerde öğrenci nüfusunu artırıyor. Ayrıca yaz aylarında Urla, Çeşme ve Karaburun gibi sahil ilçelerine olan talep kira fiyatlarını yukarı çekiyor. Bu bölgelerde mevsimlik kiralama ile elde edilen gelir, uzun vadeli kira gelirinden daha fazla olabiliyor.

4. Yeni Projeler ve Kentsel Dönüşüm

Bayraklı, Gaziemir ve Karşıyaka gibi bölgelerde yeni projeler artıyor. Modern yapılar, sosyal alanlar ve site konseptli konutlar, daha yüksek fiyata daha hızlı kiralanabiliyor. Bu da yatırımcının geri dönüş süresini kısaltıyor.

İstanbul – İzmir Karşılaştırmalı Kira Getirisi Tablosu (2025 Tahmini)

Not: Bu değerler 2025 tahmini ortalamalar üzerinden verilmiştir. Bölgesel farklılıklar gösterebilir.

Hangi Bölgelerde %7 Kira Getirisi Gerçekten Mümkün?

İzmir’de %7’ye yakın veya üzerinde kira getirisi sağlayan başlıca bölgeler:

• Bornova (Özellikle Kazımdirik Mahallesi): Öğrenci ve akademisyen yoğunluğu çok yüksek.
• Bayraklı (Manavkuyu – Adalet Mahallesi): İş merkezlerine yakınlığı ve yeni konut projeleri avantaj sağlar.
• Gaziemir (Sarnıç – ESBAŞ bölgesi): Havalimanına ve fuar alanına yakınlık, kiralık talebini artırıyor.
• Buca (Tınaztepe çevresi): Uygun fiyatlı konutlar ve öğrenci talebi yüksek.

Yatırımcılar Neden İzmir’i Tercih Etmeli?

İzmir, kira geliri dışında başka avantajlar da sunar:

• Değer Artışı Potansiyeli: Konut fiyatları hâlâ İstanbul’a kıyasla makul seviyelerde. Ancak her yıl düzenli artış gösteriyor.
• Yaşam Kalitesi: Deniz, iklim, trafik yoğunluğunun görece azlığı gibi faktörler hem yaşam hem de yatırım açısından büyük avantajdır.
• Gelişen Altyapı: İzmir metrosu, çevreyolu projeleri, yeni sanayi ve teknoloji bölgeleri yatırım değerini artırıyor.
• Turizm Geliri: Sahil ilçelerinde mevsimlik kiralama ile yüksek sezonluk gelir elde edilebiliyor.

Sonuç: İstanbul Değil, İzmir Kazandırıyor

İstanbul’daki yüksek konut fiyatları ve sınırlı kira artışı, yatırımcıyı zor durumda bırakıyor. Kira gelirine odaklı yatırım yapanlar için İstanbul artık cazibesini yitiriyor. Buna karşın İzmir, yükselen talep, sınırlı arz ve alternatifli bölgeleri sayesinde yüksek kira getirisi sağlıyor.

Özellikle Bornova, Bayraklı ve Gaziemir gibi gelişen bölgelerde %6–%7 civarında yıllık getiriler mümkün. Bu da yatırımın kendini daha kısa sürede amorti etmesi anlamına geliyor.

Yatırımcılar için artık en doğru soru “İstanbul’dan nerede ev alsam” değil, “İzmir’de hangi bölgede yatırım yapmalıyım?” sorusu olmalı.

Unutmayın, doğru şehir ve doğru bölge seçimi, gayrimenkulde kazancın anahtarıdır.